Κόστος κατασκευής για κτήριο κατοικιών στην Αττική - Οι προκλήσεις και οι αλλαγές

Ο κ. Ιωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής & ceo της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ συμμετέχει σε θέμα που αφορά στην Αγορά οικοπέδων στην Αττική και την κατασκευή κατοικιών.
Αναφέρεται στο κόστος κατασκευής ενός κτιρίου κατοικιών στην Αττική σήμερα, τις προκλήσεις του κλάδου των κατασκευών ως προς την πορεία του κόστους και εξηγεί επιγραμματικά τις βασικότερες αλλαγές στην κατασκευή σε σχέση με μία πενταετία πριν.

Σε ανοδική πορεία κινούνται οι τιμές της αγοράς οικοπέδων στο λεκανοπέδιο της Αττικής καθώς και στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, πλησιάζοντας όμως στο σημείο όπου κλείνει ο ανοδικός αυτός κύκλος Την ίδια στιγμή οι αλλαγές στον κατασκευαστικό τομέα είναι καταιγιστικές, ενώ αναφορικά με τα κόστη, οι τάσεις είναι μικτές. Σταθεροποίηση στο τομέα των τιμών υλικών, σε σχέση με ότι έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, αλλά αύξηση στον εργατικό κόστος.

Ειδικότερα όπως εκτιμά ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis Property & Valuation Services, πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα από το υπουργείο Οικονομικών, η συστηματική ζήτηση τα τελευταία χρόνια για οικόπεδα που μπορούν να φιλοξενήσουν κατοικία στις περιοχές του λεκανοπεδίου της Αττικής και σε μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με την χαμηλότερη προσφορά καθώς δεν υπάρχει αρκετή ελεύθερη γη στις περιοχές αυτές, κρατούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

Όπως εκτιμά, με δηλώσεις του στο ΑΠΕ – ΜΠΕ, ο κ.Ξυλάς, οι τιμές θα συνεχίσουν να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα όσο υπάρχει ανάγκη για νεόδμητες κατοικίες. Είναι προφανές ότι βρισκόμαστε σε ένα υψηλό σημείο του κύκλου τιμών στην αγορά οικοπέδων που είναι πολύ κοντά στο ανώτατο σημείο. Θα ακολουθήσει μια διόρθωση, σε πρώτη φάση στο ρυθμό αύξησης των αξιών, πριν περάσουμε σε αρνητικό πρόσημα αναφορικά με την πορεία των τιμών των οικοπέδων. Ο χρονικός ορίζοντας που θα υπάρξει η διορθωτική πτώση με αρνητικό ρυθμό δεν μπορεί να εκτιμηθεί ακόμη και μπορεί να ξεκινήσει στους επόμενους 12 με 24 μήνες, εκτιμά ο κ.Ξυλάς, με αφορμή την δημοσιοποίηση της έρευνας της GEOAXIS

Οικόπεδα – Οι τιμές και οι τάσεις

Όπως συμπερασματικά αναφέρεται στην έρευνα της GEOAXIS η άνοδος των αξιών (σε πέντε περιοχές που εξετάζονται στο λεκανοπέδιο Αττικής) αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων που διατηρεί η εταιρεία για την εξέλιξη των τιμών οικοπέδων στην Αττική, έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες του RICS και του ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά οικιστικών οικοπέδων το τελευταίο έτος προκύπτει μεταξύ άλλων ότι κατασκευαστές/εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής & δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης, και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.

Η εικόνα στα Νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ό,τι στα Βόρεια προάστια. Τα Βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο. Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2024 και του 2ου τριμήνου 2023 καταγράφεται σημαντική αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων (στις περιοχές Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π.Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό) σε ένα μέσο όρο της τάξης του 8,97% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθει το Παρατηρητήριο της GEOAXIS.

Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ/τμ, από 810 ευρώ /τμ πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 10,90% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1.547 ευρώ/τμ, από 1.395 ευρώ/τμ). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 7,80% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 912 ευρώ/τμ από 846 ευρώ/τμ) και ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 7,58% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 2.455 ευρώ/τμ από 2.282 euro/τμ). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 7,47% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1. 209 ευρώ/τμ από 1.125 ευρώ/τμ). Οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς την θέση, την προβολή, την θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες μέχρι και 25% υψηλότερες.

Αναφορικά με το μέγεθος των οικοπέδων, όπως ήταν αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (165τμ) και το Περιστέρι (200τμ) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (441τμ), το Μαρούσι (351τμ) και το Παλαιό Φάληρο (300τμ). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός τους. Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,21% σε σχέση με το 2015, για τις πέντε τοπικές αγορές.

Αντιπαροχή οικοπέδων στην Αττική

Ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018, αναφέρει η GEOAXIS, συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τμ. Η εικόνα της αντιπαροχής παρέμεινε σχεδόν ίδια μέσα στο προηγούμενο 12μηνο, ενώ αναμένονται κινήσεις συμπίεσης του ποσοστού, ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ σχετικά με τα ύψη των οικοδομών (293/2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος). Οι αποφάσεις κρίνουν επίσης αντισυνταγματική και την εξαίρεση από τον συντελεστή δόμησης των έρκερ (εξώστες), σοφιτών, του 50% του υπογείου κ.α. περιορίζοντας ουσιαστικά την δυνατότητα των κατασκευαστών για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.

Κόστος κατασκευής για κτήριο κατοικιών στην Αττική – Οι προκλήσεις και οι αλλαγές

Που κυμαίνεται σήμερα το κόστος κατασκευής; To κόστος για ένα κτίριο κατοικιών Ενεργειακής κλάσης Α στην Αττική είναι στα 1.900 ευρώ/τμ (+ΦΠΑ), ενώ για ένα αντίστοιχο Ενεργειακής κλάσης Α+ είναι στα 2.100 ευρώ/τ.μ (+ΦΠΑ). Αντίστοιχα το κόστος για μια περισσότερο premium κατασκευή μπορεί να ξεπεράσει τα 3.000ευρώ /τ.μ (+ΦΠΑ), αναφέρει ο Iωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Επίκυκλος Τεχνική Καταστευαστική.

Σε ερώτηση για τις προκλήσεις του κλάδου των κατασκευών και ειδικότερα για την πορεία τους κόστους ο κ. Αραμπατζής αναφέρει ότι πλέον έχουν σταθεροποιηθεί τα κόστη των υλικών, σε σχέση με ότι έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, ενώ παρατηρούνται μικρές αυξήσεις το τελευταίο εξάμηνο. Αυτό το οποίο αποτελεί πρόσκληση αυτή τη στιγμή είναι η διαχείριση της μεγάλης ανόδου στα εργατικά κόστη. Θα τολμήσω να δηλώσω πως οι τιμές των ημερομισθίων αυξάνονται σαν χρηματιστηριακό προϊόν, αναφέρει χαρακτηριστικά.

Μιλώντας επιγραμματικά για τις αλλαγές σε σχέση με μια πενταετία πριν στην κατασκευή κτηρίων κατοικιών στην Αττική, ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, που δραστηριοποιείται στον τομέα κατασκευής κτηρίων κατοικιών και ανακαινίσεων με περισσότερα από 800 έργα στη διάρκεια των τελευταίων 15 ετών, αναφέρει μεταξύ άλλων ότι το κόστος της κατασκευής είναι υψηλότερο κατά 40% και δίνονται προνόμια στον ΝΟΚ με στόχο την ενεργειακή αναβάθμιση. Επισημαίνει επίσης ότι στη κατασκευή κτηρίων χρησιμοποιείται υδατοστεγής σκελετός, έχουν αναπτυχθεί νέες τεχνολογίες σε υλικά επενδύσεων, δίνεται έμφαση σε υλικά και μηχανήματα με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα ενώ κρίνεται πλέον αναγκαία η ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, πρακτικές που υιοθετεί η εταιρεία στα έργα της.